Главная проблема здесь — вид разрешённого использования (ВРИ) участка. Если земля имеет статус ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то по закону на ней разрешено возводить один жилой дом. Закон не предусматривает создание на таком участке нескольких самостоятельных жилых объектов (даже если они физически разделены внутри одного здания). Поэтому, даже если суд вынес решение о разделе, Росреестр при попытке поставить новые «помещения» на кадастровый учёт может отказать: возникнет противоречие между судебным актом и целевым назначением земли.
Иногда в таких случаях суд в решении попутно меняет ВРИ участка (например, на «блокированную жилую застройку»), но это должно быть прямо прописано. Если в решении суда про землю ничего нет — риск конфликта с регистрирующим органом остаётся.
Что проверить в первую очередь:
Текст решения суда. Ищите в резолютивной части (после слова «РЕШИЛ») упоминания не только о разделе здания, но и о судьбе земельного участка: менялся ли его ВРИ, выделялись ли под новые блоки отдельные земельные участки.
Выписку из ЕГРН на землю. Сверьте текущий ВРИ с тем, что было на момент строительства и раздела. Если ВРИ остался «ЛПХ» без изменений — это красный флаг.
Техническую документацию. Посмотрите, как именно физически разделены части: действительно ли каждая автономна, есть ли общие зоны, которые создают риски при эксплуатации.
Вывод: формально суд мог разделить здание, но юридическая чистота всей конструкции под вопросом из-за ВРИ земли. Перед любыми дальнейшими действиями (покупка, регистрация, сделки) я очень советую показать все документы (решение суда, выписки на здание и землю, техплан) профильному юристу по недвижимости. Он оценит, есть ли риск оспаривания или приостановки регистрации в Росреестре, и подскажет, как устранить пробелы (например, инициировать процедуру изменения ВРИ участка, если это возможно).
